Kentsel Dönüşümde Alan Büyüklükleri
Kentsel Dönüşümde binanıza gelen teklifleri değerlendirirken veya yeni gayrimenkul alım satımı yaparken mülkün metrekare alan hesabına dair bilgi sahibi olmanızı ve karar vermenizi kolaylaştıracak bir rehber.
Kentsel dönüşüm ve diğer projelerde Net Alan, Brüt Alan ve Emsal Alan gibi kavramlar kritik öneme sahiptir. Farklı tekliflerde veya alacağınız ya da satacağınız gayrimenkulün projesi üzerinde gördüğünüz farklı rakamlar kafanızı karıştırabilir. Bu yazıda, bu kavramları anlaşılır şekilde açıklıyoruz.
Brüt Alan
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği?nde 3 tür Brüt Alan tanımlanmıştır:
1 ) Bağımsız Bölüm Brüt Alanı
2 ) Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı
3 ) Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı
Bunlardan en önemlisi Bağımsız Bölüm Brüt Alanı dır: Daire veya dükkanınızın duvarlar dahil kaplayacağı alanın tamamının gösterir. Ortak alanlar ve binadaki baca ve diğer boşluklar bu alana dahil değildir. İçerden bağlantılı çok katlı bağımsız bölümlerde farklı katlardaki alanların toplamı alınır. Bu alanın sınırları dış duvarlarda duvarın dış hattından, diğer yerlerde ise duvarın orta hattından geçirilerek belirlenir.
Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı ise Bağımsız bölüm brüt alanına, bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam brüt alanı ifade eder.
Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına, o binanın bütün ortak alanlarının toplamından o bağımsız bölümün payına düşen alanların da eklenmesiyle bulunur.
Burada ortak alanların binada nasıl bölüştürüldüğü de önemlidir. Ortak alanlar daire büyüklükleriyle orantılı olarak bölüştürülmelidir.
Piyasadaki tekliflerde eskiden kalma alışkanlıklarla ya da kolay hesap yapmak için har kattaki ortak alanların o kattaki dairelere eşit olarak dağıtılarak eklendiği hesaplar da görüyoruz. Ancak bu tür hesaplar özellikle daire büyüklüklerinin birbirinden farklı olduğu projelerde hatalı paylaşımlara yol açabilir.
Brüt alanların farklı şekilde hesaplanması değerlendirmelerde karışıklığa neden olabilir.
Bağımsız Bölüm Net Alanı
Net Alan, bir bağımsız bölümün içindeki duvarlar, kolonlar, boşluklar ve eşikler çıkarıldıktan sonra geriye kalan tüm yaşam alanlarının toplamını ifade eder. Basitçe tüm mekanların net metrekareleri toplanarak bulunabilir. Balkon, teras, yangın güvenlik holleri ve diğer ortak alanları net alana dahil edilmez.
Net ve brüt alanları doğru anlamak, hem projelerin doğru ölçekte tasarlanması hem de finansal ve işbirliği modellerinin planlanması açısından önemlidir. Ortak alan ve daire alanlarının en doğru şekilde planlandığı bir mimari proje, elde edilecek net metrekareler ve dairenin kullanışlılığı üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Sadece matematiksel olarak yapılan metrekare dağılım hesaplamalarının proje ile desteklenmediği sürece tam olarak doğruyu yansıtması mümkün değildir.
Emsal Alan (Katlar Alanı)
Emsal Alan (Katlar Alanı), arsa alanının katlar alanı katsayısıyla çarpımı ile bulunur. Kentsel dönüşüm projelerinde arsa üzerinde ne kadar inşaat yapılabileceğini belirleyerek projelerin büyüklüğünü verir. Dolayısıyla maliyetini de doğrudan etkiler.
Özellikle Kadıköy gibi yoğun bölgelerde, çözümsüz parseller için alternatif yaklaşımlar ve emsal avantajları ciddi yatırım fırsatları yaratabilir.
Doğru emsal alan hesaplaması, hem yasal uyumluluk hem de maksimum verimlilik açısından kritik bir adımdır. Bu nedenle projelerin planlama aşamasında emsalin etkilerini önceden görmek büyük önem taşır. Bu noktada farklı firmalardan farklı teklifler edinmiş olabilirsiniz fakat en doğru projeyi seçmek veya henüz çalışılmamış bir proje modelinin uygunluğundan emin değilseniz bu konuda teknik yardım almanız doğru bir adım olacaktır.
Net, brüt ve emsal alan hesapları, kararınızda fark yaratır. Projenizi uzman bir ekip ile değerlendirmek ve kentsel dönüşüm sürecinde doğru adımı atmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.