Farklı ölçeklerde kentsel dönüşüm ve proje örnekleri
Kentsel dönüşüm, genel olarak afet risklerinin azaltılması, yaşam kalitesinin artırılması, fiziksel yenileme ve iyileştirme amacıyla farklı ölçeklerde, devlet politikalarıyla da desteklenerek planlanmakta ve uygulanmaktadır. Bu sayede şehirlerin karşılaştığı birçok zorluğa çözüm sunmak ve geleceğe yönelik sürdürülebilir bir yaşam alanı oluşturmak hedeflenmektedir. Kentsel dönüşüm, farklı ölçeklerde gerçekleştirilebilir ve her ölçekte farklı stratejiler ve uygulamalar gerektirir. Bu ölçekler parsel, ada, mahalle veya kentin daha büyük bölgelerini kapsayacak alanlar olabilmektedir.
Parsel bazlı kentsel dönüşüm, özellikle depreme dayanıklı olmayan binaların yenilenmesi ve sağlıklı yaşam alanları oluşturulması amacıyla bina ölçeğinde yapılan çalışmalarıdır. Bu süreçte her yapının kat malikleri, kendi içlerinde bir yüklenici firma ile anlaşarak, mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılmasını sağlarlar. Bu anlaşmalar taahhüt, kat karşılığı veya karma sistemler yoluyla gerçekleştirilebilir. Taahhüt anlaşmasında arsa sahibi müteahhide inşa edilecek söz konusu taşınmaz için bir bedel ödemeyi taahhüt eder. Kat karşılığı sisteminde ise yeni yapılan binadaki daireler yüklenici firma ve hak sahipleri arasında anlaşılan orana göre paylaşılmaktadır. Bu anlaşmanın gerçekleşebilmesi için yasal düzenlemelere göre belirlenen bir çoğunluk oranının sağlanması gerekmektedir. Öncelikle mevcut binanın depreme karşı dayanıklılığının değerlendirilmesi ile başlayan süreç eğer yapı riskliyse bunun için rapor elde edilmesiyle belgelenmiş olmaktadır. Bu aşama sonrasında inşa edilecek bina için mimari ve mühendislik planların hazırlanması ve hak sahiplerince onaylanması gerekmektedir. Onaylanan proje ve sözleşme ile birlikte belediyeden gerekli inşaat ve dönüşüm izinleri alınarak yıkım işlemleri ve yeni inşaat uygulamaları başlatılmaktadır.
Ada bazında kentsel dönüşüm, belirli bir ada (bir veya birden fazla parseli içeren yollarla çevrili alan) üzerindeki tüm yapıların, bölgenin ihtiyaçlarına ve planlamasına uygun olarak yeniden inşa edilmesi sürecidir. Bu yaklaşımla, bölgenin bütününe odaklanarak daha kapsamlı ve bütüncül bir dönüşüm sağlanması hedeflenmektedir. Yeni yapıların yanı sıra, ada içindeki altyapı ve çevre düzenlemeleri de güncellenir, böylece bölge daha yaşanabilir hale getirilir. Birden fazla parsel olması ve zaman zaman plan değişiklikleri gerektirmesi sebebiyle üçüncü bir aktör olarak yerel yönetimler de bu ölçekte sürece dâhil olabilmektedir. Örnek projemizi inceleyebilirsiniz.
Bir üst ölçekte bakıldığında ise kentsel dönüşüm tüm bir mahalleyi kapsayacak şekilde de ele alınabilmektedir. Mahalle bazında kentsel dönüşüm, bir mahallenin tamamını veya büyük bir bölümünü kapsayan, binaların yenilenmesi, altyapının güçlendirilmesi ve sosyal donatı alanlarının iyileştirilmesi gibi çalışmaları içermektedir. Bu süreçte mahallenin ihtiyaçlarına ve sakinlerinin beklentilerine uygun bir şekilde yeniden planlama ve tasarım yapılır. Konut alanları dışında rekreasyon, ticaret, kamu alanları gibi alanları ve mülkiyet sorunlarını da kapsayacak şekilde gerekirse yapılacak yeni yasal düzenlemelerle ve hak sahiplerinin, yerel yönetim ve müteahhitlerin katılımlarıyla anlaşmalar sağlanabilir. Böylece tüm mahallenin sadece fiziksel alanlarının yenilenmesi değil aynı zamanda sosyal, ekonomik ve kültürel dokunun da korunması ve geliştirilmesi sağlanarak kent halkının genel yaşam kalitesinin artırılması mümkün olabilir. Örnek projemizi inceleyebilirsiniz.
Ülkemizde ve büyük şehirlerinde kentsel dönüşümün ağırlıklı olarak parsel bazlı (kat karşılığı) yenileme projeleri yoluyla gerçekleştiği görülmektedir. Bu projeler gerçekleşirken planlama ve mimari tasarım hem kentin şekillenmesinde hem de bina sakinlerinin mevcut haklarını koruyarak daha kullanışlı ve verimli mekânlar elde edilmesinde önemli rol oynamaktadır. Genellikle tek bina, apartman ölçeğindeki bu projelerin kat maliklerinin katılımıyla, tasarım sürecine yeterli zaman tanınarak, gerekli bilgilendirme ve seçenekler sunularak gerçekleştirilmesi önem taşımaktadır. İlk aşamada mevcut bina projesindeki konumlar, metrekareler, şerefiye ve arsa payları gibi bilgiler toplanarak analiz edilmekte, sonrasında imar durumuna ilişkin incelemeler yapılarak anlaşma oranları bazında bir paylaşım şeması ortaya konulmaktadır. Bu aşama genellikle bir ön teklif niteliğinde olmaktadır. Kat maliklerinin daha sağlıklı bir teklif değerlendirmesi yapabilmesi için vaziyet planı ve otopark alanlarını da içeren kat planlarının da teklif aşamasında eklenmesi önemli bir noktadır. Bu veriler ışığında kullanıcı talepleri de dikkate alınarak geliştirilen, toplantılar sonucu gerekli revizyonlar yapılarak üzerinde mutabık kalınan nihai proje, teknik şartname ve sözleşme eşliğinde taraflarca onaylanarak bir avan proje haline getirilmektedir. Daha sonra uygulama projesi ölçeğinde detaylandırılarak ve diğer mühendislik projelerinin entegre edilmesiyle yapı ruhsatı alınması için gerekli kurumlara başvuru yapılmaktadır. Tüm projelerin kurumlarca onaylanmasını takiben inşaat süreci başlatılabilmektedir. Örnek teklif projemizi inceleyebilirsiniz.
Özellikle son dönemde yaşanan afetlerle birlikte risk altındaki eski yapı stoklarının yenilenme sürecinin hızlandığı görülmektedir. Devlet tarafından da hem hak sahiplerine hem müteahhit firmalara sağlanan çeşitli kredi ve yardımlarla bu dönüşüm desteklenmektedir. Bu hızla gelişen yeniden yapım sürecinde, en uygun projenin seçilmesi veya geliştirilmesi noktasında, hak sahiplerinin mevcut haklarının mümkün olan en üst seviyede korunması ve mekânsal kalitesi yüksek, güvenli yapılara ulaşabilmesi için bilgilenmesi önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm projeniz için tasarım seçeneklerini birlikte planlayalım.